争议难平！靠近天河这四大新盘，究竟该怎么选？
买房需求千万条，靠近天河第一条。
在广州市区，要论临近天河，可以吸收其外溢精华的板块，主要有两个：
一个是近天河东的老黄埔，另一个则是紧挨着天河北的广州大道北一带。
这两个片区，对于购房者而言，一直都各有吸引力。
当然，随着去年一波行情之后，很多人的观点有了分歧，一部分担心站岗，想要捡漏的买家，开始把更多目光投向了后者。
| 广州大道北一带实拍
原因嘛，主要有几个：
其一，这里近天河，尤其是与天河北相邻，沿着一条广州大道，一路直抵只需几公里。
其二，沿线商圈成熟，烟火气十足，生活氛围不错。而且其位处白云山东麓，拥有白云山、南湖等自然资源。
其三，相比起去年涨势凶猛的东部，这个片区更为低调，价值还没有完全吃透，所以有捡漏的机会，也有成长性。
丨广州大道北一带，生活氛围浓厚
其四，周边有一定的产业基础，比如白云山制药厂等高端医药企业；又比如被誉为淘宝第一村的大源，更是全国首个年销售额破百亿的淘宝村。
同时，广州已发布十四五规划的各个区中，白云区也是重点项目投资额最多的区域，相当于天河的3倍，南沙的2倍。
金主爸爸多，政府肯砸钱，企业爱投资，片区魅力自然是噌噌噌往上涨。
而且今年其周边一带，有几个新盘上市，相信会有一轮热度的轰炸。
毕竟，这里向来都是新货奇缺，土地供应难能一见，而二手房，则大部分是“老破小”，楼龄新一点的，环境好一点的，价格都不便宜。
所以，有新盘供应，自然要加倍关注，尤其在新盘限价的背景下，说不定有捡漏的机会。
| 房价来源：一手（安居客），二手（链家）
既然如此，接下来我们就从次新房、新房两个维度出发，走进这个片区，来看看有什么选择？该怎么挑？
选择少价格高昂，次新房值不值？
第一波，先来看看次新房。
其实，目前广州大道北沿线，可选择的二手房真的很多，光是中介平台的房源，房产君就翻了几十页才翻完。
但是呢，楼龄在10年以内的屈指可数。
主要有两个：佳兆业天御、恒大御府，两者均为2013年的白云地价峰值，目前二手价分别达到约7.4万/㎡、5.8万/㎡。
| 来源：链家
这两个项目都位处天河、白云交界地带，临近梅花园地铁站（3公里左右），楼盘品质高，生活氛围浓厚。
不过呢，光是考虑价格，相信很多人已经直接PASS了。而且目前这两个盘，在链家上挂出的房源，没有一套是满五年的。
根据最新的“二改五”新政，还要缴纳高额的税费，分分钟就要多出二三十万。
一想到这里，打工人又要流下不争气的眼泪了。
四大新盘PK，哪一个才是天选之子？
第二波，再来看看一手新盘。
房产君统计了一下，其周边可选择的洋房新盘，一共有四个。
除了传统的热盘越秀·星汇云城外，今年在白云山东麓，还会有两个项目要上市，分别是天岚、保利锦绣公馆，很是热闹。
同时，产品方面，有60多㎡、70多㎡的小户型，也有167㎡的大户型，选择还是比较丰富的。
| 白云大道北沿线新盘（来源：安居客）
那么，这几个新盘素质如何？
别着急，我们四个盘都不会放过，一个个来详细分析：
| 同和周边，四大新盘位置示意
荣升珑樾
首先，来看荣升珑樾。
这个项目，是四个新盘中，最近地铁站的一个。其距离同和地铁站约300-400米，旁边就是金铂广场，生活氛围浓厚。
不过，楼盘由小开发商打造，可以说是典型“产品辜负地段”的代表。
其本身是一块“蚊型地”，总占地面积只有约2.3万㎡，其中居住区约1万㎡。
| 荣升珑樾实拍
至于1.87的容积率，听起来很低密？但操作却相当迷，11栋楼分三排一字排开，设计还停留在90年代。
全部是5层高小洋房，楼间距相当窄，颇有“握手楼”的感觉。同时，这块地拿地时间是1993年，也就是说产权缩水了超20年。
而且价格不便宜，据了解，其主推建面约67-120㎡三四房，均价约5.3万/㎡左右。
| 项目沙盘图
保利·锦绣公馆
再来看看，保利·锦绣公馆。
这个盘的地段，房产君之前跑盘时，就已经深扒过：在看南湖三千万别墅路上，我竟活捉了个全新盘！
这也是一个优缺点泾渭分明的新盘。
据了解，整个项目体量达约15万㎡，除了规划9栋高层住宅，还配建有1所18班小学、1所9班幼儿园、肉菜市场、公交首末站等，配套相对齐全。
同时，旁边就是约10万㎡的山体公园，高层单位的视野，会有一定的加分。
周边约1公里内，则有广佛环线大源站（在建，预计2023年通车），届时可1站到天河，3站到琶洲，这也是一个加分项。
| 社区配套示意
此外，其所在的大源村，有一个响当当的名号——“中国淘宝第一村”。
电商产业强劲，周边扎堆着约10万的电商从业者、上下游产业链从业者，主播等（来源：白云发布），而且目前还是一片处女地，暂时没有其它新盘在售。
所以潜在购买力，还是颇为惊人的。比如房产君就了解到，其首推的190套单位，目前光靠周边地缘客户，就已有超400个诚意登记。
当然，相信这跟保利本身的号召力，也有一定关系。
毕竟广州人，还是很认保利品牌的，不然也不可能连续当10年的销量大哥。
而且，今年1-5月，保利又拿下了房企流量金额、面积两项第一。（克而瑞数据）
不过，这个项目也并非没有“痛点”，其周边暂时还是城中村低矮楼宇环绕，城市界面有待提高。
但好在大源村的旧改已提上日常，目前整个板块都在大拆大改中，尤其今年年底前，就会完成部分单位整治工作，形成白云样本。
总的来说，目前不完美，但未来会有成长空间。
产品方面，主推建面约75-125㎡三至四房，暂未有具体定价，业内预估会在4-5万/㎡左右。
< 左右滑动，查看更多户型图 >
越秀·星汇云城
接着，来看看越秀·星汇云城。
这个项目，之前已经聊过很多次，所以下面就简单讲讲。
首先，其优势是大盘，离天河近，而且配建有公立幼儿园、广大附小，地段划分已经明确。
加上，已经卖了好几年，社区居住氛围已形成，综合素质不错，所以向来在片区内关注度也较高。
| 星汇云城实拍图
但不足之处，同样在于周边城中村环绕，城市界面不算太好，旧改周期长。
此外，社区部分外围的楼栋，会有一定噪音。
产品和价格方面，项目在售建面约94-123㎡三至四房，均价约5-5.7万/㎡；另外还有建面约85-120㎡的复式，均价约5-6.7万/㎡，价差较大。
建面约94㎡四房一卫
建面约97-101㎡三房两卫
建面约102-120㎡四房两卫
建面约98-119㎡复式四房两/三卫
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天岚
最后，来看看天岚。
这个项目，是白云老牌别墅金湖花园新一期组团。
整个项目容积率只有0.64，密度低，且依山傍湖，景观条件较为优秀，当然价格也不便宜。
| 金湖花园实景图
虽然其目前暂未有具体价格表，但参考金湖花园的二手价，1993年建成的洋房，均价也要5.3万/㎡左右，而别墅更是一套至少上千万。
| 数据来源：链家
产品方面，项目主推建面约97-167㎡洋房单位。
值得一提的是，目前其公开资料较少，具体的产品及社区打造，可等待房产君后续报道。
好了，对于以上四个项目，你是怎么看的呢？
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